观察丨“三房”解题，长沙探索房住不炒的“友好定律”
编者按：楼市回暖，房价又成热词。房住不炒，因城施策，如何精准把握调控尺度，一直是各地需要破解的“难题”。长沙开创式构建了保障房、刚需房和改需房“三房”体系政策框架，进行了一系列探索，不仅成为“调控的示范生”，也持续增强了“房价友好型”城市的吸引力和发展后劲。长沙五一广场平和堂户外LED大屏，湖南好房全民评选活动的主题海报正在播放。时刻新闻记者 文洁 戴丹 长沙报道3月27日，央行实施年内首次“降准”，利好方向之一是楼市。更令购房者鼓舞的，是房贷利率持续下调——今年以来，已有35个城市首套住房商业贷款利率降至4%以下。多重刺激之下，买房开始重回很多人的“日常”。统计数据显示，今年1-2月，全国商品房销售额15449亿元，其中住宅销售增长3.5%，结束了13个月的负增长。在全国成绩单里格外醒目的，是长沙。数据显示，2022年，长沙新建商品住房供应、成交总量均居于全国重点城市第3位。这背后，以健康、平稳为楼市底色的长沙，开创式地构建了保障房、刚需房和改需房“三房”体系政策框架，将房地产优势转化为产业和城市优势，在“万亿俱乐部”的城市竞逐中一路狂奔。热度：长沙楼市“秩序性”回暖2023年伊始，更多买房者重回长沙楼市。3月25日，一位“00后”职场新人，刚交完5万元定金，计划在长沙市开福区入手一套110平的正地铁口房。“人才购房新政发布的当晚，就跟爸妈讨论了买房问题。之前是要求交满一年的社保和个税才能买房，现在突然有了房票，置业计划就提前了。”这并不是个案。自今年2月以来，长沙楼市已连续7周新房成交量破千套，远高于去年880套的周均成交水平。运达会展湾开盘当日，买到房的市民正在办理签约手续。各个片区“回春”场景频现。在新兴的谷山板块，7大楼盘争雄，看房人数倍增；在会展新城，3月8日开盘的运达会展湾单日销售超过13亿元；在望城区，3月18日开盘的嘉臣道二期现场摇号，当天成交6.03亿元。就连二手房市场，也变得活跃起来。据象盒找房数据显示，3月份以来，长沙六区一县在售房源51399套，较上月初净增4000余套。这意味着业主信心在回归，市场预期的景气指数在改善。来自长沙市住建局的数据显示，2月份，长沙市新建商品房供应65.99万㎡，同比增长27.78%，环比增长33.78%；成交136.47万㎡，同比增长34.20%，环比增长37.23%，其中住宅供应57.73万㎡，成交116.5万㎡。尽管开始回暖，但长沙市场并不是房价狂飙、乱象丛生。“长沙市场回暖，是一种真正以居住和改善为导向的有序真实购买。”长沙市住建局副局长杜湘晖如此评价。在长沙的政策架构中，监测与监管并行，调控与发展并进。杜湘晖认为，长沙正在形成一个相对完善的健康平稳发展体系，“毫不夸张地说，长沙开创了一种调控与发展并行的全新样本”。维度：因城施策，优先确保刚需购房一个值得关注的命题是，作为“调控示范生”的长沙，为什么能在本轮楼市回暖的全国赛跑中成绩斐然？长沙的回答是，始终把握好房地产调控工作在长沙的特殊政治性、经济性和民生属性的关系，坚持房住不炒的主基调不变，因城施策。2023年1月17日召开的全国住建工作会议上，住建部对长沙的房地产调控工作给予肯定。会上，长沙“盘活存量房为租赁住房”的政策被视为精准调控的有效实践。这一政策，正是长沙近一年的政策组合拳中最具代表性的一项。从最初以租换购、到“强省会人才新政”落户购房与二孩及以上家庭购房新政，未来长沙还将持续精准支持刚性和改善性住房需求。长沙望城区国欣云境府营销中心，置业者正在看房。“长沙是全国房地产调控示范城市，在新形势下，我们更要深度思考如何在房住不炒的大前提下，打通市场瓶颈，不让资源浪费，同时发挥各种类型房屋作用，实现一手房、二手房、租赁房的循环互通，更加有利促进城市民生及社会经济的发展。”杜湘晖说。2022年5月11日，长沙出台新政，首创“盘活存量房为租赁住房的试点方案”，鼓励业主把存量房用来出租，这些出租的住房，不再纳入家庭住房套数计算。当很多城市在为房地产去库存和新市民租房问题而苦思良策的时候，“住房友好型”城市长沙，有效打通了新房、二手房、租赁住房市场的“通道”，制度探索又一次走在前列。截至今年3月24日，长沙市两家试点企业累计接受租赁咨询42565户，APP累计申请套数18130套，现场查勘累计13637套，签约累计10300户。而这项政策已带动新成交房屋6188套，其中已完成网签5333套，网签金额达121亿元。长沙河西，快速发展中的月亮岛板块。另一项“因城施策”的调控，是春节前推出的“强省会人才购房”政策，将楼市刚需购房群体放宽到“大专及以上学历层次和中级及以上职称人员”，缴纳社保或个税的时限也大大缩短。新政对楼市的带动效果，可谓立竿见影：2月份以来，截止3月28日，长沙市自贸区人才引进共迁入7601人；同期，长沙“强省会”人才购房指标报备数达5574户。而随着市场供应的增加，可供“强省会”人才选购的房源会稳中有增，无疑将有更多家庭受惠。值得深度推敲的一个细节是，长沙的这波“操作”，供需节奏把控的关键依然在政府。“不是一放就乱的政策，在政策执行时，我们会根据供需关系来调节。通过政策享受购房的消费者，将由辖区把关，根据辖区供应量，以需促供，以供保需，供需联动，系统平衡。”数字佐证了这一点。在长沙，近一年来市内六区商品住宅供销比为0.97:1，住宅库存去化周期11个月，供需处于相对动态平衡的状态。暖度：年轻人有活力，城市更有生机从某种意义上来说，长沙市委、市政府对于房地产发展的举棋若定，正在创造城市竞逐中新的竞争力。长沙街头的繁华。越来越多的年轻人前来长沙打卡。在开春之后的2月18日、2月25日、3月4日这三个周六，全市地铁日客流实现纪录“三连破”，最高达325.5万！吸引人来，是魅力；留住人，则更显功力——长沙，是“2022年中国城市人才吸引力排名”榜单上的TOP10。年轻人为什么“偏爱”长沙？除了创新开放的城市格局、欣欣向荣的产业发展、暖心治愈的烟火气息，也得益于平稳健康的地产经济——“房价友好”，这是很多人愿意留在长沙的理由之一。在全国“万亿俱乐部”城市中，去年经济增速最快的，是长沙，而长沙2022年“房价收入比”，排名“万亿俱乐部”城市中最低。也就是说，在这些城市中，长沙居民的购房压力相对最小。正因如此，有网友称赞长沙是“住房友好型”城市。（图表来源：21世纪经济报道）长沙始终坚持“房住不炒”定位，保持调控房价定力，摆脱对土地财政过度依赖，开创了具有特色的“长沙模式”，甚至吸引了深圳等城市前来学习。作为全国“万亿俱乐部”城市里房价和收入比最低的城市，这个“冠军”让长沙成为抢人大战中的佼佼者，也为城市其他产业获得了稳健的发展空间。年轻人的活力，或许是中国下一个增长曲线的源泉。而长沙，作为后城镇化时代的一个城市样本，正日益呈现出年轻人的后劲和模样。
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